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2011

07-26

2012年房地產(chǎn)行業(yè)：轉(zhuǎn)型的年代

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2011年7月25日來源：中國房地產(chǎn)報

國家調(diào)控房地產(chǎn)市場主要通過三個手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點，不會改變。

2012年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個趨勢，一個是加大保障房建設(shè)力度方向不改變，一個是調(diào)控政策可能會適時而變。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，2012年是一個轉(zhuǎn)型之年，企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都會發(fā)生深刻的變化。

加大保障房建設(shè)方向不變

國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包括兩個方面，一方面是要加大保障房建設(shè)力度。中央建設(shè)保障房的目的是為了讓中低收入家庭實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。與此同時，保障房對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展也會起到一定的作用。

現(xiàn)在最集中的問題體現(xiàn)在中低收入人群及低收入人群，他們的住房沒有著落，激發(fā)了社會矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問題，光靠調(diào)控房價并不能解決，需要依靠保障房的建設(shè)。過去幾年，我國保障房的建設(shè)力度比較小。中央已決定未來5年加大保障房建設(shè)力度，這個總體方向不會改變。保障房的建設(shè)還會持續(xù)下去，根據(jù)中央的決心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的開工建設(shè)工作應(yīng)該沒有問題。我強調(diào)的是開工建設(shè)，而不是竣工，任何工程一年以內(nèi)竣工都是不太現(xiàn)實的。

另一方面，國家要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)軟著陸?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的狀況是，房價上漲的壓力還是很大的。國際輿論認為，我國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較大，如果繼續(xù)提高房價，泡沫會繼續(xù)加大，會產(chǎn)生一些問題。房地產(chǎn)市場要防止房價過快上漲，防止泡沫的繼續(xù)加大，這個做法目的是要保持經(jīng)濟的相對持續(xù)平穩(wěn)。如果泡沫一旦破滅，會對經(jīng)濟造成很大的影響。世界上有不少反面教材，30年前拉美國家的房地產(chǎn)市場泡沫破裂。20年前，日本的房地產(chǎn)市場泡沫破裂。3年前的美國次貸危機，都是房價上漲過快造成的。我國政府要保證國內(nèi)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，很重要的就是要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控都是圍繞這兩方面來進行的。既要加大保障房建設(shè)力度，還要保證商品房的供應(yīng)量，保證商品房用地的供應(yīng)量，緩解房地產(chǎn)商品房市場供不應(yīng)求的問題。

現(xiàn)在可以清晰地看到，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場主要通過三個手段，一是要加大供應(yīng)量，二是遏制過旺炒樓需求，三是調(diào)整結(jié)構(gòu)。這三件事情，是今年及明年調(diào)控工作的重點，不會改變。

目前，在中央強有力的督查、指導(dǎo)和要求下，地方的保障房建設(shè)工作也保持與中央的要求一致，正在進行之中。但是，的確存在很大的困難，比如資金問題，正在逐步地解決。同時，要加強督查，加強社會的監(jiān)督，把好事辦好。中央會不斷地進行有針對性的督查和指導(dǎo)，讓調(diào)控政策落到實處。

調(diào)控政策會應(yīng)機而變

商品房與保障房是兩個不同的體系，面對不同的人群，不能混為一談。如果要實現(xiàn)商品房市場的平穩(wěn)，首先要實現(xiàn)商品房市場供求關(guān)系的平穩(wěn)。這與保障房之間沒有直接的聯(lián)系。除非將來擴大保障房的供應(yīng)對象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會影響到商品房的供求關(guān)系。所以，保障房的建設(shè)與商品房房價沒有關(guān)系。也許在同一地段，保障房的價格低于商品房，會對商品房的價格產(chǎn)生些影響。但總體而言，商品房的價格還是由商品房的供求關(guān)系決定的。

房地產(chǎn)市場實際上是一個地區(qū)性的市場，各地區(qū)的供求關(guān)系不一樣，房價不一樣，市場的反應(yīng)也不一樣。國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從目前來看，仍然面臨著保障房建設(shè)不足和房價上漲過快的壓力。國家的政策也是圍繞這些問題進行的。但是，各地的市場不一樣，所以有的地區(qū)限購，有的地區(qū)不限購，有的地區(qū)限購力度大一些，有些地區(qū)限購力度輕些。直到市場的供求關(guān)系平衡下來，沒有了房價過快上漲的壓力，國家的調(diào)控政策才可能放松一些。

如果，調(diào)控的結(jié)果沒有達到預(yù)期效果，那限購政策還會繼續(xù)下去。從目前看，國家的調(diào)控政策沒有松動的跡象。因為到6月份為止，房價總體趨勢還是穩(wěn)中有升，有些城市甚至漲速還比較快。如果現(xiàn)在調(diào)控政策松動，馬上就會造成強烈的反彈。

中央一直強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、靈活性、有效性，我覺得房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)熱發(fā)燒的幾率不大，因為如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)有過熱勢頭，中央會根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況采取進一步的大面積的結(jié)構(gòu)性政策。但房價也不會出現(xiàn)大面積的嚴重下滑，因為這與地方財政和債務(wù)有關(guān)，如果房價嚴重下滑會影響整個房地產(chǎn)市場的銷售情況，會影響到土地出讓，影響地方財政的收入，影響地方債務(wù)的償還，而地方財政與債務(wù)又和中央、銀行等方面關(guān)系密切，所以中央會采取措施，保持房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)，地方政府也會起到防火墻的作用，結(jié)合政策，使房價不會出現(xiàn)嚴重下滑。這也凸顯了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的重要性。

企業(yè)進入轉(zhuǎn)型期

國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市的調(diào)控。國家強調(diào)要提高經(jīng)濟發(fā)展的效益和質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)可能會在以下幾個方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)型：

一、空間布局。

房地產(chǎn)企業(yè)過去更多的大企業(yè)會集中在大城市，現(xiàn)在開始向中小城市甚至城鎮(zhèn)布局。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)中小城市的發(fā)展空間現(xiàn)在也很大。限購政策的出現(xiàn)，及大城市土地資源的稀缺，使房地產(chǎn)企業(yè)感覺在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬科等企業(yè)，先在二三線城市布局，就先得利了。在這次調(diào)控過程中，這幾家企業(yè)的交易量不降反升。無論從房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律，還是從政策的角度，還是從先行者的范例，都告訴大家，房地產(chǎn)行業(yè)的空間布局正向全國拓展。這對于我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展起到了推進作用。

二、物業(yè)狀態(tài)的轉(zhuǎn)型。

過去的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)住宅及銷售為主，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種多樣的物業(yè)形式轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)開發(fā)商逐步開始自持物業(yè)。

三、盈利模式的轉(zhuǎn)變。

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。現(xiàn)在國家調(diào)控政策不允許囤地，加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場正逐步向買方市場轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來獲得盈利。

四、企業(yè)組織的變化。

目前，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，被合作的機率加大。好的品牌企業(yè)，經(jīng)濟實力雄厚，還可在房地產(chǎn)市場進一步拓展。有些前景困難的中小型企業(yè)，現(xiàn)在只能轉(zhuǎn)讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。以前，一般的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)了開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象，企業(yè)向?qū)Ｒ换较虬l(fā)展。有的企業(yè)只投資，有的企業(yè)專業(yè)做開發(fā)。

五、產(chǎn)品變化。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房方向發(fā)展。

六、行業(yè)關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨發(fā)展，現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，關(guān)系更加密切了，這對降低產(chǎn)品成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)都是有好處的。（作者:顧云昌整理:周村）

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